核心摘要

2023年5月，全國住宅市場在宏觀經濟溫和復蘇、政策環境持續優化的背景下，呈現出“需求集中釋放、市場分化加劇、價格趨于穩定”的總體特征。隨著前期積壓的購房需求在傳統銷售旺季進一步釋放，重點城市新房成交量環比顯著回升，但不同能級城市間、同一城市不同板塊間的表現差異明顯。土地市場方面，優質地塊競爭依然激烈，但整體熱度較前期有所降溫，房企投資更趨理性。政策層面，各地因城施策力度加大，旨在支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

市場表現分析

1. 新房市場：成交量環比回升，熱點城市表現突出

5月，全國重點監測的50個城市新建商品住宅成交面積環比增長約15%，同比下降幅度收窄至8%。其中，一線城市及部分強二線城市（如杭州、成都、蘇州等）市場活躍度較高，主要受益于改善性需求的持續入市和部分優質項目的集中供應。三四線城市成交量雖有環比改善，但復蘇基礎仍不牢固，部分城市仍面臨去庫存壓力。\n
2. 價格走勢：整體趨于穩定，局部出現波動

根據國家統計局數據及市場機構監測，5月70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比整體微幅上漲，漲幅在0.1%左右，漲勢較4月進一步收窄。二手住宅銷售價格環比基本持平。價格表現分化：核心城市核心區域房價支撐力較強，部分外圍區域或供應量大的城市價格仍面臨下行壓力。

3. 土地市場：熱度區域分化，房企聚焦高能級城市

5月，全國300城住宅用地成交建筑面積環比下降，成交樓面均價同比上漲。土地市場呈現明顯的“冰火兩重天”景象：北京、上海、杭州、合肥等熱點城市優質地塊競拍熱度不減，部分地塊觸及上限價格；而多數三四線城市土地市場依然冷淡，多以底價成交或流拍為主。房企拿地策略高度趨同，普遍將有限的資金集中于市場需求旺盛、安全性高的核心城市。

政策環境掃描

5月，中央層面重申“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求。地方因城施策進入深化階段，政策工具箱進一步豐富：
- 需求端支持：多個二三線城市優化限購、限售政策，降低首付比例和房貸利率，加大公積金貸款支持力度。
- 供給端保障：部分城市優化土地出讓條件，推動“保交樓”專項借款落地，穩定市場預期。
- 存量盤活：探索住房“以舊換新”等模式，暢通一二手房置換鏈條。

產品與需求特征

1. 產品趨勢：
- 改善型產品主導：市場成交主力戶型面積段向90-140平方米集中，具備優質物業、綠色科技、完善配套的改善型項目去化速度更快。
- 產品力競爭加劇：房企更加注重產品精細化打磨，在戶型設計、社區景觀、智能家居、健康體系等方面投入更多，以提升項目溢價和競爭力。

2. 客群特征：
- 購房者決策周期延長，更加理性謹慎，對項目品質、開發商品牌和交付保障的關注度空前提高。
- 以家庭為單位的改善性需求成為市場核心驅動力，對教育、交通、商業等配套資源要求更高。

典型企業動態

領先房企繼續堅持穩健經營，5月銷售業績環比普遍改善。國企、央企及部分優質民營房企憑借資金和信用優勢，在土地市場和銷售市場上表現更為活躍。企業融資環境有所改善，但分化持續，資金仍向財務安全的優質企業集中。

后市展望與建議

展望：預計6月，在前期政策效果繼續釋放和年中房企沖刺業績的推動下，市場成交量有望保持在一定水平，但增長動能可能邊際減弱。市場分化格局將延續，核心城市市場有望保持一定熱度，而普通三四線城市回暖仍需時間。價格整體將延續平穩態勢。

建議：
- 對購房者：理性評估自身需求和支付能力，優先選擇核心地段、強配套、優品牌的樓盤，密切關注項目施工進度與交付保障。
- 對開發企業：堅持產品主義，嚴守安全與品質底線，精準投資于高能級城市，加快銷售回款，優化債務結構。
- 對相關機構：持續優化調控政策，強化預期引導，重點支持合理住房消費，防范化解房地產市場風險。

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本報告基于公開數據及市場信息編制，僅供參考，不構成投資建議。市場有風險，決策需謹慎。
數據來源：國家統計局、克而瑞、中指研究院等市場機構公開信息。